Projektentwicklung von Unternehmensimmobilien im Bestand: Risiken und Erfolgsfaktoren

Textprobe:
Kapitel 3.2 Bewertung der Besonderheiten hinsichtlich des Bestandsobjekts:
Bevor ein Investor sich für den Kauf einer Bestandsimmobilie entscheidet, werden im Zuge der technischen Due-Diligence detaillierte Analysen erstellt. Das Gebäude wird u. a. in Hinblick auf die Nutzung bezüglich der Gebäudesubstanz und Technik, der Funktionalität, Flexibilität und Drittverwendungsfähigkeit, der gestalterischen Qualität und der Schadstoffbelastung untersucht und bewertet. Aufbauend auf die Ergebnisse der Analysen werden Massnahmen zum Werterhalt oder zur Wertsteigerung entwickelt und in die Rentabilitätsberechnung einbezogen.
3.2.1 Gebäudesubstanz und technische Qualität
Risiko:
Gerade Projektentwicklungen im Bestand sind aufgrund von einem nicht den aktuellen Stand der Technik entsprechenden Zustand dem Risiko einer nicht marktgerechten Gebäudesubstanz ausgesetzt, die ggf. die Neunutzungsmöglichkeiten in den Bestandsgebäuden einschränkt. Das technische Risiko eines Bestandsobjekts besteht darin, dass hinsichtlich der wirtschaftlichen Nutzungsdauer und der technischen Lebensdauer von bestehenden Bauteilen und Anlagen eine Ungewissheit vorhanden ist.
Bezüglich der wirtschaftlichen Lebensdauer ist das Risiko vorhanden, dass sowohl die Mieterträge nicht ausreichen, um die für den Werterhalt des Gebäudes erforderlichen Kosten zu decken als auch keine nachhaltige Ertragssteigerung durch Sanierungs- und Umstrukturierungs- oder Umnutzungsmassnahmen zu erzielen ist. Wird die Instandhaltung des Gebäudes vernachlässigt, besteht die Gefahr, dass die natürliche Alterung und Abnutzung des Gebäudes soweit fortgeschritten sind, dass die technische Lebensdauer erreicht wird.
Im Sinne der Gebäudesubstanz ist u. a. die Widerstandsfähigkeit der verwendeten Baumaterialien gegen innere Einwirkungen (z. B. Brand- und Wasserschäden) und äussere Umwelteinflüsse entscheidend. Einen weiteren Risikofaktor in diesem Zusammenhang stellt ausserdem die statische Belastbarkeit dar, die auf die

Die Autorin absolvierte im Jahr 2007 ihr Architekturstudium. Ihr Interesse an dem Thema Projektentwicklung wurde im Studienschwerpunkt Ökonomie und Organisation des Planens und Bauens geweckt. In ihrer Diplomarbeit befasste sie sich mit dem Thema "Projektentwicklung für den Niehler Hafen in Köln - Projektideen von der Standortanalyse zum bewerteten Entwurfskonzept". Nach dem Abschluss als Diplom-Ingenieurin arbeitete sie vier Jahre lang als Leiterin der Abteilung Entwicklungszentrum in einem Projektentwicklungsunternehmen.
Mit der Absicht sich weiter im Bereich Immobilienökonomie zu qualifizieren, nahm sie im Jahr 2011 die Anstellung als wissenschaftliche Mitarbeiterin an einer Architekturfakultät im Institut Ökonomie und Organisation des Planens und Bauens wahr und studierte berufsbegleitend den postgradualen Masterstudiengang Real Estate Management & Construction Project Management. Während des Studiums entwickelte sie ein besonderes Interesse an der noch relativ neuen Asset-Klasse der Unternehmensimmobilien.